Superbonus, in arrivo altre 12 mila lettere di controllo

Dopo le prime 3 mila lettere di compliance, trasmesse da Agenzia Entrate nello scorso mese di aprile, l’ente si prepara a inviare altre 12 mila lettere ai contribuenti che hanno effettuato interventi agevolati con il Superbonus senza aver adeguato la rendita catastale all’aumento del valore dell’immobile. L’elemento discriminante è il forte scostamento tra il valore catastale e il valore dei crediti ceduti.

La prima lista selettiva ha riguardato i casi “estremi”, come ruderi, case in costruzione ed edifici collabenti con rendita catastale pari a zero individuati con verifiche incrociate sui nominativi di chi ha effettuato comunicazioni di cessione del credito e sconto in fattura a partire dal 2020. Per il 60% di questi (circa 1.800 unità) le lettere di compliance hanno indotto i proprietari ad avviare l’aggiornamento delle rendite, in linea con le richieste delle Entrate.

Il secondo piano di invii riguarda 12 mila casi nei quali le rendite basse sono sproporzionate rispetto al valore dei crediti ceduti. L’Agenzia non ha segnalato le soglie di calcolo dell’anomalia che al momento quindi non sono ancora note. In linea di massima il principio resta quello della elevata differenza tra i crediti ceduti e il valore di rendita.

L’operazione di verifica andrà avanti per almeno altri 3 anni e metterà sotto verifica circa 60 mila immobili. Nel 2025 saranno trasmesse 15 mila lettere, nel 2026 circa 20 mila e nel 2027 circa 25 mila lettere.

I compiti di verifica sono affidati ad Agenzia Entrate già dalla Legge di Bilancio 2024 che prevede, ai commi 86 e 87 dell’art. 1 che l’Ente verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

Con Provvedimento 38133/2025 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha reso note le modalità di invio e il contenuto della lettera di compliance ai contribuenti intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi agevolati con Superbonus che non hanno presentato, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale.

In pratica, le verifiche riguarderanno le unità immobiliari che:

• non risultano aggiornate nella rendita catastale, nonostante abbiano subito modifiche rilevanti;

• non hanno presentato la dichiarazione DOCFA, ossia la denuncia obbligatoria di variazione catastale da effettuarsi entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.

La comunicazione avrà natura bonaria ed è resa disponibile al contribuente - tramite PEC o raccomandata - per consentire una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso e agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali.

La medesima comunicazione sarà disponibile anche nel Cassetto fiscale del contribuente.

Le informazioni fornite ai contribuenti nella comunicazione sono:

• codice fiscale, denominazione, cognome e nome del contribuente;

• identificativo catastale dell’immobile indicato dal contribuente nella Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica ai sensi degli articoli 119 e 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, come modificati dalla legge n. 234 del 2021.

La comunicazione contiene l’invito a:

• fornire chiarimenti e idonea documentazione tramite il servizio “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il contribuente ravvisi inesattezze nei dati in possesso dell’Agenzia o intenda comunque fornire eventuali elementi, fatti e circostanze non riportati in grado di giustificare la presunta anomalia o dimostrare l’irrilevanza dell’intervento ai fini catastali;

• oppure regolarizzare le omissioni e procedere autonomamente all’aggiornamento con il modello Docfa, avvalendosi di un tecnico di fiducia e beneficiando della riduzione delle sanzioni previste.

La comunicazione non ha natura accertativa, almeno al momento, ma suggerisce un adempimento spontaneo da parte del contribuente. E’ ovvio anche che qualora il contribuente non ravvisi sostanziali difformità, non è tenuto ad effettuare variazioni catastali significative ma probabilmente dovrà affrontare un contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate. Agenzia Entrate avrà inoltre la possibilità di effettuare verifiche dirette tramite sopralluoghi o attivando un aggiornamento d’ufficio.

Tale attività, prevista dall’art. 1, comma 277, della Legge 244/2007, autorizza gli uffici provinciali a intervenire autonomamente, redigendo i relativi atti catastali in sostituzione del contribuente.

Sono a carico dell’interessato le spese dell’intervento tecnico e la sanzioni pecuniaria prevista dall’art. 2, comma 122, del D.Lgs. 23/2011, che va da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare.

*Dottore Commercialista - Revisore Legale