Acquisto immobili da precedente donazione, arriva la riforma che salva le vendite

Cambia la legge sulla revoca delle vendite, di beni immobili ricevuti in precedenza in donazione e sono quindi salvi gli acquirenti che non potranno vedersi revocare l’acquisto.
La riforma è contenuta nell’articolo 44 del DDL Semplificazioni ed era stata suggerita dal Consiglio Nazionale del Notariato.

In precedenza ad essa chi acquistava un bene che era pervenuto in donazione al venditore, poteva vederselo sottrarre dagli eredi del venditore se la vendita era stata effettuata in un determinato lasso di tempo.

La norma elimina la restituzione contro i terzi acquirenti lasciando intatta la tutela degli eredi legittimari che mantengono però un diritto di credito verso chi ha ricevuto il bene in donazione e limitatamente alla propria quota lesa.
La riforma libera il mercato immobiliare dalla incertezza che ha frenato per anni vendite e mutui su immobili donati con molti effetti positivi generali.

Chi compra il bene viene tutelato maggiormente e viene eliminato il rischio di future rivendicazioni.

Il sistema bancario potrà accettare di porre ipoteche e garanzie su questi immobili senza difficoltà, semplificando la concessione dei mutui. In generale si registreranno benefici per famiglie e giovani coppie per l’acquisto o la vendita dei beni. La riforma risponde a una esigenza piuttosto concreta perchè in Italia ogni anno oltre 200 mila beni immobili vengono donati, almeno secondo i dati statistici del notariato, con un impatto importante sul mercato. Se il bene, in precedenza alla riforma, veniva donato e poi rivenduto entro un certo termine, gli eredi della persona che aveva effettuato la donazione, avevano diritto a chiederne la restituzione se la stessa avveniva entro un certo periodo. E’ facile immaginare quindi quanto complicato fosse rivendere il bene da parte di chi lo aveva ricevuto in donazione o acquistarne uno proveniente da una donazione. Oggi questa pratica ha termine e il bene acquistato non potrà più essere richiesto indietro.

Come funziona la normativa sulle donazioni?

La donazione di un immobile è un contratto con il quale un cittadino dona liberamente un bene ad un’altra persona che lo accetta. Si effettua attraverso un contratto notarile, legittimato dall’intervento di un Notaio quando la donazione riguarda beni che sono nella sfera giuridica dei trasferimenti per atto pubblico. La donazione non è un atto automatico. Chi riceve il bene in donazione ha diritto di decidere se accettarlo o meno perchè la ricezione del bene produce degli effetti e degli impegni ovviamente. E’ sempre necessario che chi effettua la donazione abbia la capacità di agire, cioè di intendere cosa sta facendo. Inoltre deve disporre dei propri beni, cioè non può donare un bene sul quale esistono vincoli o del quale non dispone liberamente. Inoltre non possono ovviamente donare né i minori né i soggetti che sono definiti dalla legge come inabilitati.
Anche le persone giuridiche, associazioni, società, fondazioni, possono donare beni propri purché questa opzione sia prevista dallo statuto o dall’atto costitutivo.
Possono ricevere beni in donazione ovviamente tutti i cittadini ma alcuni di questi con determinati limiti. Il nascituro, cioè il figlio non ancora concepito, di una persona vivente previa accettazione dei genitori e del giudice minorile; il concepito previa accettazione dei genitori e del giudice tutelare; il minore previa accettazione dei genitori e del giudice minorile; l’interdetto, previa accettazione del tutore e del giudice tutelare e l’inabilitato, anche in questo caso previa accettazione del curatore e del giudice tutelare.

La donazione avviene per atto pubblico da un notaio e alla presenza di due testimoni, che devono essere persone non interessate alla vicenda, maggiorenni e dotate della capacità di agire.

Come specificato, la donazione è subordinata ad una accettazione e l’accettazione può essere contestuale all’atto o differita. Contestuale all’atto significa che chi riceve il bene sarà presente all’atto di donazione. L’accettazione differita implica invece che chi riceve la donazione debba recarsi dal notaio per redigere un atto specifico di accettazione.
La donazione di un bene immobile può avvenire anche con la riserva di usufrutto e così chi dona il bene può continuare a fruirne del suo uso ovviamente occupandosi della gestione del bene e di tutte le sue spese. Il contratto di donazione può prevedere una condizione di reversibilità e cioè prevedere che a determinate condizioni il contratto sia risolto e il bene ritorni nella disponibilità di chi lo ha donato.

Cosa accadeva prima della riforma ai beni donati?

Prima della riforma occorreva che trascorressero 20 anni dalla trascrizione della donazione e 10 anni dalla data di apertura della successione del donante perchè non fosse possibile che gli eredi chiedessero la revoca della donazione in quanto danneggiati dalla stessa. Per queste ragioni la donazione è stata considerata uno strumento giuridicamente da sconsigliare per lungo tempo.
Oggi finalmente non più.

*Dottore Commercialista - Revisore Legale