In arrivo la “pace edilizia”, una nuova sanatoria

Il Governo è pronto a predisporre una nuova sanatoria per regolarizzare piccole difformità edilizie o irregolarità strutturali. Si tratta di una misura che il Consiglio Nazionale degli Ingegneri reputa sia attribuibile all’80% del patrimonio immobiliare italiano.

La misura, a firma del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, riguarderà un pacchetto di norme per intervenire sulla casa e non avrà il carattere di un condono ma di una sanatoria atta a recuperare difformità minori, difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche (tramezzi, soppalchi, etc.); difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Le ragioni dell’intervento nascono da una serie di richieste assunte a seguito di un tavolo aperto dal Ministero dei Trasporti in collaborazione con il Dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica e di cinquanta tra altri enti, istituzioni, ordini professionali e fondazioni di ricerca del settore. Servirà principalmente a supporto dei piccoli proprietari immobiliari che attendono da decenni di regolarizzare posizioni proprie e di modesto valore e a deflazionare il lavoro degli uffici comunali spesso sommersi da richieste di sanatorie. L’ipotesi di sanatoria si muoverà su tre livelli crescenti di irregolarità: difformità formali come il disallineamento tra progetto e opere realmente realizzate; difformità interne come le modifiche stratificatesi nel tempo, inclusi gli spostamenti di tramezzi e le aperture di porte ed infine difformità più pesanti non sanabili a seguito del regime della doppia conformità che richiede il rispetto di un incrocio di verifiche difficilmente superabili.

I tempi di presentazione di quello che presumibilmente sarà un Decreto Legge sono tuttavia ancora incerti ma il Dicastero dei Trasporti fa sapere che la misura ci sarà e non si costituirà nella forma di una sanatoria di abusi ma in un alleggerimento dei problemi organizzativi e gestionali dei Comuni italiani. L’obbiettivo inoltre è quello di dare una legittimazione a lavori ormai consolidati da molti anni e la cui sanatoria agevolerebbe la circolazione degli immobili interessati dalle modifiche e la loro ristrutturazione. Sul punto è opportuno per esempio ricordare che tutta la vicenda delle ristrutturazioni agevolate dal Superbonus 110 ha incontrato limiti fondamentali nelle circostanze in cui le difformità edilizie non sono state sanate e i lavori di conseguenza non sono mia potuti partire. La misura non condonerà abusi edilizi ma sanerà difformità esistenti - lo spiega il relatore della misura presso il MiT - principalmente per problemi formali come errori di rappresentazione nel progetto, corretti poi in sede di esecuzione dei cantieri, ma che hanno generato disallineamenti tra mappe catastali e realtà immobiliari. Per tutte le opere realizzate prima della legge Bucalossi, che risale al 1977, non è mai esistita la possibilità di effettuare variazioni in corso d’opera e quindi quelle modifiche, seppure sostanzialmente leggere e non fondamentali, non potevano essere corrette.

Altra casistica riguarderà difformità interne non formali che sempre in riferimento a opere antecedenti al 1977 non venivano rilevate dai progetti depositati nei comuni italiani. Questo perché precedentemente a quella data era sufficiente depositare una rappresentazione del “piano tipo” e non l’esatta rappresentazione del singolo immobile. In fase di realizzazione alcune modifiche erano di conseguenze ammesse rispetto alla planimetria depositata che invece inquadrava il piano tipo dell’edificio ma ora essere costituiscono delle difformità vere e proprie. A queste poi si saranno stratificate nel tempo altre modifiche interne con l’effetto che la sommatoria di queste variazioni rende difficile una sanatoria senza un intervento legislativo. Sul tema finale, cioè quello degli interventi che potevano essere regolarizzati durante la realizzazione delle opere ma che ora non lo sono già per effetto del meccanismo della doppia conformità, per effetto del dettato del Testo Unico dell’Edilizia, oggi sono sanabili solo elementi che erano conformi alle regole del momento della realizzazione e a quella del momento della richiesta di sanatoria. Una doppia conformità quindi, alla regola della realizzazione e a quella della domanda.

E’ chiaro che essa risulta spesso insuperabile e il decreto predisposto dal Ministro Salvini intende eliminare questo doppio limite salva la regolarità urbanistica delle opere. Ovvero non saranno sanabili immobili costruiti dove era vietato costruire. Oltre alla eliminazione della doppia conformità, altro elemento sarà quello della tolleranza costruttiva. Esiste infatti un margine di errore tollerato dal legislatore nel limite del 2% delle opere realizzate rispetto al progetto. Tale limite potrebbe essere incrementato anche in modo differenziale rispetto a categorie di immobili diverse. Se questo principio passasse definitivamente, l’aumento delle soglie di tolleranza potrebbe consentire la regolarizzazione automatica di piccole variazioni - come la collocazione di finestre per esempio - evitando inutili trafile burocratiche.

Infine, il salva-casa prevede un meccanismo che oggi i Comuni non hanno a disposizione. Gli sportelli unici, infatti, potranno subordinare il rilascio della sanatoria a lavori necessari ad assicurare la conformità dell’immobile alle norme in vigore. Potrebbero, ad esempio, chiedere la demolizione di una porzione di immobile, per regolarizzarlo. Tutto dipenderà dall’esito del Decreto.

*Dottore Commercialista
Revisore Legale