Il mercato immobiliare italiano tra inflazione, mutui alle stelle e superbonus

Sembrava che il mercato del mattone stesse tornando a riprendersi appena dopo la fine delle tensioni generate dalla Pandemia da Covid19 quando all’improvviso i segnali economici di settore hanno iniziato a dare nuovi scossoni al ribasso. Lo segnala Nomisma in una pubblicazione dei giorni scorsi. Nella situazione già grave del passato si innesta la crisi energetica, le tensioni geopolitiche ed il rialzo dei tassi di interesse. Oltremodo nelle città che fanno da traino allo sviluppo economico del Paese è praticamente impossibile trovare casa, mentre al contrario, in intere aree delle regioni italiane meno sviluppate, trovare acquirenti diventa impossibile. I segnali negativi arrivano tanto per il comparto degli acquisti residenziali che tra quelli di tipo non residenziale. La stima della società di ricerca inquadra certamente nella repentina crescita del costo del denaro la maggiore difficoltà degli italiani. Ma il problema non è solo nei tassi dei mutui, passati in meno di un anno dal 2% al 6%. Il problema risiede nella aspettativa di solvibilità di molti mutuatari che non convince più le banche ad erogare finanziamenti anche in casi piuttosto stabili. La contrazione del mercato è stimata allora per tutto il 2023 in un 15% con una riduzione del mercato dei mutui addirittura del 18%. E sul fronte dei prezzi? «I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali», avvertono gli esperti di Nomisma secondo cui «la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare destinata a trovare conferma anche in questa fase in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione elevata che fatica a retrocedere». Ancora peggiore risulta la situazione del settore corporate, e cioè il comparto dei negozi, uffici, centri commerciali e strutture alberghiere. Se per una parte degli analisti di settore i segnali di incertezza influiranno solo sulla diminuzione dei volumi di vendita ma non sui prezzi, per altra parte l’aumento delle incertezze di mercato spinge gli investitori a privilegiare asset di maggior pregio e questa differenza si rileva fortemente tra sud e nord del Paese. Così nel lungo periodo questo fenomeno potrebbe generare una corrosione dei prezzi simile a quella osservata nel recente passato. Si dovrà attendere di capire il mercato delle locazioni in quale direzione si muoverà ma sembra non ci sia da sperar bene. La differenza la fa l’attrattività in termini di sviluppo e lavoro dell’area urbanistica in osservazione. Le locazioni crescono maggiormente li dove le città attraggono nuovi lavoratori provenienti da altre aree geografiche che invece svuotano i centri urbani di provenienza. E il Superbonus? Dopo aver sostanzialmente contribuito a gonfiare i prezzi delle materie prime dell’intero comparto, ormai da circa 3 anni, l’effetto rebound che si genererà nei prossimi mesi sarà piuttosto serio. Attendersi di vendere sul mercato un immobile efficientato in relazione al maggior valore che avrebbe acquisito per effetto delle ristrutturazioni recenti è un errore se non si considera che la domanda di nuovi immobili è condizionata da diversi fattori, mutui in primis, e che pertanto l’andamento dei prezzi potrebbe continuare a scendere ancora. Cosa cambierà ancora? La direttiva europea che impone una generale riduzione dell’impatto energetico degli immobili dovrebbe dare un contributo alla ripresa di settore, come anche probabilmente un ridimensionamento delle pratiche di efficientamento, che continuerà certamente nei prossimi mesi nonostante lo stop alle agevolazioni. Ma in questo periodo di incertezza lo sviluppo immobiliare resta necessariamente legato a quello del mercato del lavoro e delle opportunità di reddito confermando alcune tesi consolidate di settore. La prima: l’Euro è una moneta piuttosto stabile che non ha premiato redditi derivanti dalla rendita piuttosto che quelli derivanti dalla produzione. L’inflazione galoppante è uno strano unicum causato da diversi problemi geopolitici e sanitari non prevedibili ma per il modello di funzionamento della moneta unica, sarà difficile che questa inflazione duri ancora a lungo e quindi attendersi che ritorni l’antico strumento, tutto italiano, di protezione del patrimonio attraverso nuova accumulazione di immobili sembra piuttosto difficile. La seconda è che la tassazione immobiliare, specie di tipo locale, incide pesantemente sulle prospettive di sviluppo immobiliare. Acquisti un secondo immobile se sai di poter affrontare spese fisse annuali tutte legate alle imposte, alle quali aggiungere eventuali oneri di ristrutturazione sopraggiunti e la difficoltà di locare gli immobili ad un prezzo ritenuto congruo, anche e soprattutto per contenere il peso delle imposte che invece gravano sui redditi da locazione. Il mattone, stretto tra imposte, inflazione, tassi di interesse alle stelle e domanda disomogenea nel Paese, non vive quindi un bel momento. Francesco Andrea Falcone Dottore Commercialista - Revisore Legale