Riforma del Condominio, la nuova proposta di legge che fa discutere

La notizia ha fatto rapidamente il giro d’Italia, tra l’altro in maniera impropria atteso che si tratta, almeno per ora, di una proposta di legge a firma dell’onorevole Elisabetta Gardini e che quindi senza un passaggio parlamentare non è ancora applicabile al contesto nazionale. La riforma andrebbe verso una maggiore professionalizzazione, trasparenza e controllo del patrimonio comune con delle differenze importanti rispetto al contesto attuale.
La quasi totalità delle norme del codice civile che riguardano il Condominio vengono riscritte. Si parte dalla professionalizzazione della figura dell’amministratore che potrà essere nominato esclusivamente tra laureati, almeno triennali, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche, purché iscritti in un apposito elenco pubblico istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Si affiancherà ad esso un revisore che dovrà certificare in forma indipendente la contabilità del condominio e il rendiconto. Il revisore risponderà personalmente del suo operato e sarà tenuto al deposito dei rendiconti di gestione certificati presso la locale Camera di Commercio. L’intento del legislatore è quello di risolvere, si spera definitivamente, le maggiori criticità che impegnano i tribunali italiani sin dalla introduzione della legge 220 del 2012. Il motivo del contendere è molto spesso economico e gestionale.
Ulteriore punto di riforma volto a garantire trasparenza dei conti ed eliminazione di ombre interpretative della legge è quello della durata del mandato. Nella riforma sarà espressamente prevista in forma annuale con rinnovo tacito per un periodo di uguale durata, salvo diversa determinazione dell’assemblea appositamente convocata. Sarà obbligo per l’amministratore presentare ai condomini, contestualmente alla accettazione, una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile. L’amministratore inoltre non potrà ricevere più somme in contanti a qualsiasi titolo. Tutti i pagamenti effettuati per conto del condominio o in favore del condominio sono eseguiti su specifico conto corrente. Così è posto sostanzialmente un divieto al versamento in contanti delle quote.
Cambia il rendiconto di gestione che dovrà essere presentato con tempi certi e la sua struttura viene arricchita con l’indicazione dei criteri applicativi per la sua redazione.
Assieme al rendiconto di gestione sarà obbligo per l’amministratore produrre una certificazione annuale della sicurezza delle parti comuni, redatta ad opera di società specializzate in materia di sicurezza e salute sul lavoro.
L’amministratore conserverà poteri di intervento d’urgenza estesi addirittura alla messa a norma degli impianti, anche in caso di inerzia dell’assemblea. L’amministratore sarà soggetto al sistema di formazione obbligatoria di 20 ore annuali.
L’assemblea invece sarà investita di poteri deliberativi in materia di privacy e trattamento dei dati personali.
I temi di maggiore criticità tuttavia sono tutti da sciogliere.

Il primo, che ha fatto molto discutere, riguarda i lavori straordinari. L’amministratore non sarà più tenuto a costituire un fondo speciale da alimentare con l’intero importo dei lavori prima di avviare gli stessi. L’avvio sarà direttamente legato alla approvazione del preventivo da parte dell’assemblea.

Il secondo, raccontato piuttosto male dalla stampa, riguarda la tutela dei creditori del condominio. Questi potranno agire sul conto corrente condominiale per l’intero importo dovuto, mentre attualmente sono tenuti ad agire solo e direttamente nei confronti dei condomini morosi.
Va da sé che a farne le spese saranno i condomini virtuosi, quelli che pagano puntualmente le quote e conseguentemente dovranno essi stessi azionarsi nei confronti dei morosi piuttosto che i creditori e fornitori del condominio, secondo una ratio piuttosto corretta che non può impegnare le imprese per le opere da realizzarsi senza certezze sulla capienza di tutti i singoli condomini.
Saranno estesi anche i poteri dei rappresentanti dei condomini nominati per delega, ai lavori straordinari.
La riforma presenta molti elementi di discussione, alcuni veramente complessi e sicuramente genererà un aumento dei costi di gestione per via dell’incremento degli adempimenti, della nomina di un revisore, della pubblicazione del bilancio di esercizio, della maggiore professionalizzazione degli amministratori e delle nuove funzioni ad essi affidate.
La riforma dovrà passare per un lungo iter parlamentare e questo potrebbe produrre sostanziali cambiamenti o correttivi. Certamente il tema più particolare resta quello della responsabilità collettiva dei debiti nei confronti dei fornitori e creditori del condominio. Se gli stessi non dovranno più rincorrere i singoli morosi, lo dovranno fare i condomini virtuosi, spostando il livello di scontro all’interno del condominio e con conseguenze imprevedibili, soprattutto sotto il profilo umano.

*Dottore Commercialista - Revisore Legale