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04 Novembre 2025 - 14:35
Gli investimenti immobiliari in Italia nel 2024/25
Secondo i dati diffusi da Colliers Italia, il mercato immobiliare italiano ha registrato una crescita significativa nel 2024, con un aumento degli investimenti immobiliari pari a circa +24% rispetto all’anno precedente. Un segnale forte di fiducia, che testimonia la solidità del real estate nazionale e il rinnovato interesse dei capitali internazionali verso l’Italia.
Per Federico Marcaccini, analista ed esperto del settore immobiliare, questo non è soltanto un segnale di ripresa post-pandemica, ma il sintomo di una maturazione strutturale del mercato immobiliare italiano. “L’Italia”, sottolinea, “sta entrando in una nuova fase in cui l’attrattività internazionale si unisce a un’offerta più diversificata e professionale, capace di competere con le grandi piazze europee”.
Secondo Marcaccini, la crescita del 24% va letta in chiave di consolidamento più che di euforia: si tratta di un’espansione sostenuta da fondamentali solidi — tra cui la stabilità macroeconomica, la riduzione dei rischi percepiti e la maggiore trasparenza del mercato. “Un mercato cresce davvero”, osserva l’esperto, “quando riesce ad attrarre investitori esteri senza compromettere l’equilibrio interno”.
Oggi, l’Italia non è più soltanto una destinazione per investimenti opportunistici, ma si sta posizionando come mercato internazionale di riferimento nel real estate europeo, capace di offrire solidità, redditività e qualità urbana.
L’analisi di Colliers Italia fotografa con precisione questa fase di espansione. Nel 2024 il volume complessivo delle transazioni immobiliari nel Paese si è avvicinato a 8 miliardi di euro, con una proiezione di chiusura d’anno che potrebbe superare i 10 miliardi. Secondo Federico Marcaccini, dietro questo dato si nasconde “un cambio di paradigma”: gli investitori non guardano più solo alla rendita, ma alla qualità e sostenibilità degli asset.
Gli studi di Colliers mostrano che Milano mantiene la leadership con circa il 28% degli investimenti complessivi, seguita da Roma al 12%. Marcaccini evidenzia che questa concentrazione conferma la centralità dei grandi poli metropolitani, ma al tempo stesso apre spazi di crescita per le città secondarie e i progetti di rigenerazione urbana. “L’Italia ha un patrimonio unico di aree industriali e residenziali da riconvertire”, spiega, “e questa è la leva più potente per attrarre capitali esteri nel medio periodo”.
Un altro elemento chiave riguarda la partecipazione crescente dei fondi istituzionali internazionali. Secondo Colliers, la componente estera è ormai dominante in molti comparti del commercial real estate, a conferma della fiducia degli investitori globali nel mercato italiano. Per Marcaccini, questo passaggio “segna la trasformazione dell’Italia da mercato domestico a piattaforma integrata nei flussi internazionali del real estate”.
Nel commentare i dati del report Colliers, Federico Marcaccini analizza le tre asset class più strategiche per il futuro del mercato immobiliare italiano: residenziale, uffici e logistica.
Residenziale istituzionale e living
Il segmento residenziale istituzionale (co-living, built-to-rent, student housing) è quello che sta mostrando la maggiore evoluzione qualitativa. Secondo Colliers, gran parte degli investimenti immobiliari residenziali è concentrata su Milano e sulle principali aree metropolitane, dove la domanda in affitto è in forte crescita.
Marcaccini spiega che il fenomeno risponde a due driver strutturali: l’evoluzione delle abitudini abitative e la maggiore mobilità professionale. “Il residenziale”, afferma, “non è più solo un bene patrimoniale, ma un servizio abitativo flessibile. Chi investe deve saper gestire l’asset nel tempo, offrendo qualità, sostenibilità e servizi”.
Uffici di nuova generazione
Il comparto uffici mostra segnali di consolidamento, con volumi che superano 1,1 miliardi di euro e una forte concentrazione su immobili di classe A/A+, certificati e tecnologicamente avanzati. Secondo Marcaccini, il futuro del segmento si gioca sulla rigenerazione urbana: “Gli uffici non sono più spazi di lavoro tradizionali, ma luoghi di relazione, creatività e benessere. L’edificio sostenibile e connesso diventa il vero asset competitivo”.
Colliers segnala che la domanda di spazi flessibili e ibridi continuerà a crescere, sostenuta dal lavoro agile e dalle politiche aziendali orientate al benessere.
Logistica e asset alternativi
Il comparto logistico resta un pilastro del real estate italiano, con investimenti intorno a 1,2 miliardi di euro nel periodo analizzato. Dopo l’exploit del 2021–2023, la logistica entra ora in una fase più matura, ma strategica.
Per Federico Marcaccini, la sfida sarà differenziare: “La logistica prime è ormai una commodity. Il futuro è nella logistica urbana, sostenibile e tecnologica, capace di integrarsi con la città e con la mobilità di ultima miglio”. In questa prospettiva, la riconversione dei poli industriali e la creazione di hub multifunzionali rappresentano una delle opportunità più interessanti del mercato.
Uno dei temi centrali per comprendere la crescita del mercato immobiliare italiano è l’afflusso di capitali esteri e fondi istituzionali. Secondo le analisi di Colliers Italia, circa il 60% degli investimenti nel commercial real estate proviene oggi da investitori internazionali, a testimonianza della fiducia crescente nel sistema Paese.
Per Federico Marcaccini, questo non è soltanto un dato quantitativo, ma il segnale più chiaro della maturità raggiunta dal mercato immobiliare italiano. “Quando i fondi globali scelgono un Paese in modo strutturale”, spiega, “significa che lo percepiscono come trasparente, stabile e con regole prevedibili. È una forma di certificazione implicita della sua solidità”.
L’esperto sottolinea anche che i capitali istituzionali guardano sempre più a progetti ESG, privilegiando asset sostenibili, efficienti dal punto di vista energetico e con un impatto positivo sul territorio. “Il capitale internazionale oggi non compra solo metri quadrati, ma valori e visione”, afferma Marcaccini. Da qui deriva la necessità per gli operatori italiani di elevare la governance dei progetti immobiliari, adottando standard internazionali e strumenti di reporting trasparenti.
In parallelo, cresce anche il peso dei fondi pensione e assicurativi italiani, che stanno riscoprendo il real estate come asset difensivo e di lungo periodo. Secondo l’esperto, questa convergenza tra capitali nazionali e internazionali potrà favorire un ecosistema immobiliare più solido e integrato, capace di resistere ai cicli economici e alle fluttuazioni dei tassi.
Guardando oltre i numeri, Federico Marcaccini propone una lettura strategica del futuro del real estate italiano, fondata su quattro direttrici principali: cicli economici, sostenibilità, innovazione e internazionalizzazione.
1. Gestire i cicli e anticipare le transizioni
Per l’esperto, il rialzo degli investimenti nel 2024 non deve far dimenticare la natura ciclica del mercato. “Tutti i settori immobiliari passano per fasi di espansione e consolidamento”, ricorda. “La chiave è gestire i cicli con intelligenza strategica, evitando eccessi speculativi e puntando su asset resilienti”. In quest’ottica, Marcaccini invita gli investitori a privilegiare progetti di lungo periodo, con basi solide e una visione ESG coerente.
2. ESG e innovazione tecnologica
Il futuro del mercato immobiliare europeo — osserva l’esperto — sarà dominato da due leve: la sostenibilità ambientale e la tecnologia. Gli edifici di nuova generazione dovranno essere energeticamente efficienti, digitalmente connessi e in grado di garantire comfort e benessere. “Un immobile che non risponde ai criteri ESG rischia di perdere valore di mercato”, sottolinea Marcaccini, “mentre chi investe nella transizione green crea vantaggio competitivo e reputazionale”.
3. Nuovi modelli abitativi e lavoro ibrido
La crescente mobilità professionale e la diffusione dello smart working stanno ridefinendo la domanda immobiliare. Per Marcaccini, il futuro è nei modelli abitativi flessibili e multifunzionali, capaci di unire vita, lavoro e servizi. L’Italia, con la sua qualità della vita e la forza dei centri urbani storici, può diventare leader in questo segmento, a patto di unire design, digitalizzazione e governance urbana.
4. Internazionalizzazione e attrattività sistemica
Infine, Marcaccini invita a pensare al mercato italiano come parte di un ecosistema più ampio. “L’obiettivo non è solo attrarre investimenti”, afferma, “ma costruire un’identità internazionale del real estate italiano come mercato stabile, sostenibile e innovativo”. In questa prospettiva, l’Italia può posizionarsi come hub mediterraneo del capitale immobiliare globale, grazie al mix unico di cultura, clima e know-how progettuale.
L’analisi di Federico Marcaccini sul mercato immobiliare italiano restituisce un quadro di fiducia e consapevolezza: la crescita del +24% degli investimenti immobiliari nel 2024 non è solo un dato statistico, ma un segnale di maturazione e apertura internazionale.
Secondo l’esperto, il futuro dipenderà dalla capacità del Paese di consolidare questa fase espansiva, investendo in rigenerazione urbana, sostenibilità e qualità del prodotto immobiliare. “Il vero valore oggi”, afferma Marcaccini, “non è nella speculazione, ma nella costruzione di portafogli resilienti e coerenti con le trasformazioni sociali ed economiche”.
In sintesi, l’Italia ha l’opportunità di diventare protagonista di una nuova stagione del real estate europeo, in cui innovazione, ESG e attrattività internazionale definiranno i mercati vincenti.
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